Pantebrevslån er blevet mere og mere populære de seneste år. I dag optager flere og flere lån i pantebrev vs. realkreditlån og supplerende boliglån fra banken. BedreBudgets konsulent Henrik Kragh-Madsen vil nu give en uddybende forklaring på de forskellige typer af lån.

Et pantebrevslån ydes, tilsvarende som et realkreditlån, med pant i en fast ejendom – eksempelvis et parcelhus, rækkehus og/eller fritidshus. Et pantebrevslån adskiller sig som produkt væsentligt fra den traditionelle realkreditbelåning suppleret med et boliglån i en bank – både hvad angår lånetype og tilhørende lovkrav.

 

Belåningsprocenter

For et realkreditlån vil belåningsprocenten i eksempelvis et parcelhus være op til 80% af ejendommens værdi. I forbindelse med en ejendomshandel vil dette ofte blive suppleret med et boliglån op til max. 95% af ejendommens handelspris, da det som udgangspunkt kræves, at køberen selv skal præstere en udbetaling på minimum 5%. Disse belåningsregler gælder ikke for pantebrevsfinansiering, som i princippet kan finansiere op til 100% af ejendommens værdi.

 

Kreditpolitik og regler

Realkreditlån administreres og bevilges som udgangspunkt via pengeinstitutterne og er derfor underlagt den tiltagende stramme kreditpolitik, der praktiseres i sektoren. Finanskrisen, og eftervirkningerne af denne, har sat nogle tydelige spor. Hertil kom begrebet ”Udkants-Danmark” i spil, og skærpede krav til nøgletal som rådighedsbeløb, formueforhold og gældsfaktor er blevet meget centrale og væsentlige kriterier i pengeinstitutternes vurdering af de familier, der ønsker at købe en ny bolig. Med andre ord: i de senere år er det, i visse områder og for visse køberemner, blevet meget vanskeligere at købe bolig via den traditionelle finansieringsmodel med realkreditlån evt. suppleret med et boliglån i pengeinstituttet.

Et pantebrevslån, som alternativ til den traditionelle belåningsform, ydes også på baggrund af en individuel vurdering. Lånet er ikke underlagt tilsvarende stramme regelsæt og tager sædvanligvis udgangspunkt i boligens kvalitet og køberens aktuelle økonomiske forhold og tager i mindre omfang hensyn til en eventuel dårlig historik. Dette kan eksempelvis være gæld fra tidligere ejendomssalg med tab. En aktuel registrering i RKI vil dog i de fleste tilfælde diskvalificere ansøgeren.

 

Hvilken type lån skal jeg vælge?

Den markante forskel i blandt andet kreditvurdering og ejendommens beliggenhed, gør selvsagt også at der i forbindelse med et ejendomskøb kan være store forskelle i ydelsesbetalingen på et pantebrevslån vs. den samlede betaling til realkredit- og banklån. Faktisk påtager pantebrevsinvestor sig en større risiko end de traditionelle investorer (kreditforeninger og banker) gør – fordi ejendommes omsættelighed i yderområderne er væsentlig ringere end i større byområder.

Ved optagelse af et realkreditlån (op til 80% af ejendommens værdi) betales renter og afdrag til obligationsejerne og herudover et bidrag til kreditforeningen. Lånets løbetid er op til 30 år og kan have en afdragsfri periode – typisk de første 10 år. Lånet er uopsigeligt fra kreditforeningens side og renten på lånet kan vælges som fast eller variabel.                                Realkreditlånet suppleres sædvanligvis med et boliglån i et pengeinstitut – fra 80% og op til 95% af ejendommens værdi. Løbetiden på dette lån vil ofte være op til 15 år og renten variabel. Lånet vil tillige kunne opsiges af banken.

Da der, som tidligere nævnt, ofte opstår situationer hvor denne ”traditionelle” finansieringsform ikke kan komme i anvendelse, ses det i stigende omfang, at pantebrevslån bliver anvendt som et seriøst alternativ.

Et pantebrevslån er ikke underlagt de samme regler og belåningsprocenter, som lån i kreditforeningen eller banken, og kan i princippet finansiere hele købesummen i forbindelse med en ejendomshandel. Der er som regel tale om fast rente og uopsigelighed fra långivers side, hvorved låntageren præcist kender ydelsen i hele lånets løbetid, som typisk er op til 20 år.

 

Rentesatser

Renten på et kreditforeningslån kan, som ovenfor nævnt, vælges som fast eller variabel og den fastsættes ud fra markedsprisen på de bagvedliggende obligationer. I maj 2018 er renten på et fastforrentet lån over 30 år ca. 3% og for et variabelt forrentet lån med eksempelvis 5 års interval er renten ca. 1,25%. I forhold til et boliglån i en bank, så er der tale om stor variation i rentesatsen. Her tages der hensyn til en række kriterier, men ud fra en gennemsnitsbetragtning, vil renten p.t. udgøre ca. 5-6%.

Når der vælges et pantebrevslån vil der ligeledes være tale om en individuel vurdering, men ofte en betydeligt højere rentesats. Da det i mange tilfælde drejer sig om finansiering af ejendomme beliggende i yderområder, hvor ejendomspriserne generelt ligger lavt, vil lånestørrelserne selvsagt også være relativt lave – mange ejendomme, der handles til priser på kr. 500-600.000,00 har ikke kreditforeninger og pengeinstitutters interesse, da institutterne ikke vurderer, at afkastet ved relativt små lån står i et rimeligt forhold til de ressourcer, som skal investeres i sagsbehandling, administration og risiko. Selvom rentebetalingen for et pantebrevslån ofte ligger i niveauet 7-10%, vil det i mange tilfælde ikke have afgørende betydning for en gennemsnitsfamilies mulighed for boligkøb, hvis lånet eksempelvis ”kun” er på kr. 500.000,00. Den årlige rentebetaling på eksempelvis 7% vil udgøre ca. kr. 35.000,00, hvor det i traditionel finansieringsform med et fastforrentet kreditforeningslån og variabelt forrentet boliglån vil være ca. kr. 18.000,00. Altså en merrente første år på ca. kr. 1.400,00 pr. måned før skattefordel, hvilket vil være overkommeligt for de fleste familier, hvis ”drømme-boligen” samtidig kan blive en realitet.

 

Flere oprettes som pantebrevslånere

Der kan være mange forklaringer – gode såvel som mindre gode – på, at en interesseret boligkøber får afslag på finansieringen af ”drømme-boligen” i sit pengeinstitut. Men er den aktuelle økonomi og boligens kvalitet på et tilfredsstillende niveau, er der gode muligheder for at få finansieret boligen via et pantebrevslån. Ydelsesbetalingen på dette er højere, men i mange tilfælde har det ikke afgørende betydning, idet lånestørrelsen ofte er på et lavere niveau, hvorved den samlede budgetudgift ikke overstiger, hvad der sædvanligvis skal betales i forbindelse med en almindelig lejebolig.

Ændret adfærd i bankernes kreditvurderinger, som for en stor dels vedkommende er lovbestemt, er den største årsag til, at der i disse år kan registreres en meget stor stigning i oprettelse af pantebrevslån. Det står imidlertid lidt i kontrast til den kendsgerning, at den private økonomi hos ”familien Danmark” i de senere år er blevet styrket.  Dog kan et seriøst og professionelt pantebrevsmarked, altså være løsningen for de familier, som stadig har ønsket om ”drømmeboligen” – selvom denne måtte ligge i det såkaldte ”Udkants-Danmark”.