Inden du går i gang med en om- eller tilbygning af dit hus, er der nogle forhold du bør undersøge og overveje. Det drejer sig først og fremmest om de juridiske forhold omkring reglerne for ansøgning om byggetilladelse – hvad kan og må du og skal der ansøges? – økonomien og finansieringen har selvfølgelig også en stor betydning for gennemførelse af projektet.

 

Byggetilladelse

I januar 2018 trådte nye love i kraft vedrørende ansøgning om byggetilladelse. En af de væsentligste ændringer i den nye lovgivning siger, at der fremover ikke skal ansøges om byggetilladelse til ”sekundære bygninger” (garage, udhus, skur, drivhus og lignende), hvis ejendommens samlede areal af den type bygninger ikke overstiger 50 kvm. I princippet drejer det sig altså om alle former for bygninger, som ikke udgør boligareal.Arealet af sekundære bygninger, hvis det er under 50 kvm., tæller således ikke med i opgørelsen af ejendommens bebyggelsesprocent. Tilsvarende regler er gældende for rækkehuse, men her er grænsen i stedet 20 kvm.

Der skal ikke søges byggetilladelse til ombygning af boligen, hvis boligarealet ikke udvides eller hvis der ikke foretages væsentlige ændringer. Eksempelvis udnyttelse af en 1. sal, tilbygning af en udestue, fjernelse af en bærende væg og lignende er selvfølgelig væsentlige ændringer og der skal hertil stadig søges byggetilladelse inden projektet kan igangsættes.

Selvom et planlagt byggeri ikke kræver byggetilladelse, er det dog væsentligt at bemærke sig, at der er en række øvrige regler for byggeri på egen grund, der skal iagttages. For eksempel kan der være lokalplanmæssige forhold eller servitutter, der beskriver hvad der kan og må foretages på ejendommen. Det kan derfor i mange tilfælde være en god idé, at søge bistand hos en rådgiver, enten en arkitekt eller en ingeniør, der blandt andet kan medvirke til at belyse, hvorvidt der skal søges byggetilladelse eller der blot skal ske en anmeldelse. Det er nemlig boligejerens pligt, at anmelde enhver form for ændring på grunden – det gælder således også ”sekundære bygninger” uden byggetilladelse.

 

Økonomi

Større om-/ og tilbygningsprojekter kan ofte være meget uoverskuelige for boligejeren, der ikke selv har byggeteknisk indsigt. Det er derfor også her en god idé, at søge rådgivning hos sagkyndige folk, der kan medvirke til at skabe overblik over muligheder og dermed også over økonomien i projektet.

Afhængig af projektets omfang, vil det ofte være en god idé, at indhente mere end et tilbud, men som tommelfingerregel anslår mange rådgivere, at en tilbygning til en eksisterende bolig (i 2018-priser) koster omkring kr. 15.000,00 pr. kvm. Hertil kommer honorar til rådgivere. Dette beløb vil dog være større, hvis tilbygningen også omfatter køkken og bad, idet installationer m.m. i disse rum fordyrer projektet.

Specielt i de dyre boligområder, hvor ejendomme typisk handles til kvadratmeterpriser langt over de nævnte kr. 15.000,00, vil der ofte være en gevinstmulighed for boligejeren i at foretage en tilbygning – selvfølgelig kun hvis de ‘nye kvm.’ integreres på en fornuftig og hensigtsmæssig måde i den eksisterende bolig. Det skal dog, i disse tilfælde, ikke opfattes som et spekulationsforslag, men alene en indikation på, at der i mange tilfælde ikke bør være spekulationer i retning af, hvorvidt ejendommen kan ‘bære’ investeringen og om projektets pris kan hentes hjem igen, ved et eventuelt snarligt salg af ejendommen. Dagligdagsbehov og ønsker bør klart være motivationsfaktorerne, der skal begrunde projektet.

 

Finansiering

Et om- og tilbygningsprojekt medfører som regel, at der bliver søgt et nyt kreditforeningslån til finansiering af byggeudgifterne. Ejendommen bliver i den forbindelse vurderet af kreditforeningens vurderingssagkyndige, der besigtiger ejendommen inden byggeprojektet startes og derved konstaterer, om der eventuelt er en friværdi. En aktuel friværdi (op til 80% af kreditforeningens vurdering) kan anvendes sammen med den forventede værdiforøgelse og dermed indgå i et lånetilbud til finansiering af projektet. Den samlede kreditforeningsbelåning af ejendommen skal efter endt projekt stadig være indenfor 80% af kreditforeningens værdiansættelse.

På det grundlag giver kreditforeningen et forhåndslånetilbud, som forudsætter gennemførelse af det skitserede projekt og så kan processen startes.

I de fleste tilfælde er næste skridt, at kreditforeningslånet optages mod en garanti fra banken og lånebeløbet fratrukket omkostninger indsættes på en byggekonto, og det er herfra byggeregningerne betales.

Når byggeprojektet er afsluttet, skal kreditforeningen igen besigtige ejendommen og konstatere om byggeriet er gennemført som skitseret. Er dette tilfældet vil bankens garanti blive frigivet og sagen afsluttes.