BedreBudgets konsulent med mere end 40 års erfaring fra den finansielle sektor, Henrik Kragh-Madsen, vil her beskrive sammensætningen af en realkreditydelse og samtidig lidt af baggrunden for den ofte debatterede bidragssats.

Når der optages et realkreditlån i fast ejendom, bliver der mod sikkerhed i ejendommen, solgt obligationer svarende til lånets størrelse. Herefter køber en investor disse obligationer og låntageren betaler en rente til denne investor samt eventuelt et afdrag. Herudover betaler låntageren et bidrag til realkreditselskabet, der opkræver den samlede ydelse fra låntageren, altså dig. Der er dog i nogle tilfælde tale om en afdragsfri periode for lånene – typisk de første 10 år af lånets aftalte løbetid.

Ydelsens sammensætning har de senere år ændret karakter – markant, idet bidragssatsen udgør en væsentlig større andel af den samlede ydelse end tidligere. Det lave renteniveau plus stigende omkostninger til drift af realkreditselskaber er de primære årsager til denne ændring.

Bidraget du skal give for at låne penge af realkreditselskabet

Bidraget dækker over realkreditselskabets omkostninger ved formidling af lånet, fremtidige driftsudgifter samt reservationer til eventuelle tab på udlån. Realkreditselskaberne er underlagt en række myndighedskrav, blandt andet til at imødegå tab på udlån og dermed til opbygning af reserver til dette. Disse krav har været stigende henover Finanskrisen og de efterfølgende år.

Konkurrencemæssige hensyn samt ovenfor nævnte forhold danner derfor grundlaget for det enkelte realkreditselskabs prissætning af bidraget eller bidragssatsen – der kan altså være betydelige forskelle mellem de enkelte selskaber.

Bidragssatsen udgør en procentsats af lånets restgæld og varierer i forhold til låntype (fast rente vs. variabel rente), og i forhold til hvor stor andel lånet udgør af din boligs værdi.

Fast eller variabel rente?

Renten bliver fastsat ud fra den aktuelle markedskurs på udbetalingstidspunktet og der kan vælges mellem fast og variabel rente. Der findes flere varianter af variable renter for realkreditlånene, men ens for disse er at der aftales en bestemt periode for den valgte lånetype – eksempelvis 3 eller 5 år. Lånet vil efter aftale, herefter kunne forlænges i en ny periode på det aktuelle tidspunkts gældende renteniveau. En variabel rente kan ofte give dig den laveste rente, men man tager også den risiko, der ligger forbundet med en variabel rente, nemlig at renten pludseligt kan stige.

Hvis du derimod vælger en fast rente, så er renten låst i hele låneperioden. På denne måde sikrer du dig fra start til slut hvor meget din rentebetaling bliver ved hver ydelsesbetaling. Det er det sikre valg, men ulempen er også at du kommer til at betale en højere rente for netop at have denne sikkerhed.

Fra lovgivningens side er der et stigende fokus på, at låntagere bør vælge fast rente på realkreditlånet, blandt andet set i lyset af konsekvenserne ovenpå Finanskrisen.